#李昇基边伯贤恐背上近百亿债务##李昇基边伯贤恐因车佳元担巨额损失# 【THE FACT独家：李昇基边伯贤恐因车佳元担巨额损失】李昇基和边伯贤各自以全租方式居住在汉南洞UN Village内的一栋别墅中。全租保证金分别为105亿韩元和160亿韩元。该别墅由两人所属厂牌的母公司One Hundred的负责人车佳元持有。作为"特殊关系人"的他们，其全租保证金设定远高于市价，存在"空壳全租"的风险。这意味着，若房产因出租方债务问题进入法拍程序，由于保证金虚高且清偿顺序靠后，他们可能无法收回保证金，却仍需偿还为支付保证金而申请的个人贷款（各约70亿和100亿韩元），最终独自承担巨额损失。 车佳元作为One Hundred的代表，还有一个对外公开的职务——房地产综合服务企业"P_Arc Group"的会长。P_Arc Group以其提供从规划设计、施工到开发、销售的房地产全领域服务为特点。该集团推出的住宅品牌正是位于首尔龙山区汉南洞的"LANUVO"。 是"不想卖"还是"卖不掉"？ LANUVO是由一期4户和二期7户组成的高级别墅。一期于2022年5月获得使用许可，二期于2022年9月开始预售。车代表就LANUVO一期项目，在P_Arc官网上发布了文章（2021年12月16日），并附上了链接，内容为"继LANUVO汉南一期成功售罄后，二期项目正式开工"。 然而实际情况是，LANUVO一期全部4户均为车佳元代表及其丈夫朴某共同所有。车代表和朴某于2022年6月7日将这4户的产权全部转移到了夫妻个人名下，而非P_Arc集团名下。在此过程中，他们以房地产作为抵押，从多家金融机构获得了贷款，每户的贷款金额高达数十亿韩元。 在预售不顺利之后，是他们不得不接手，还是从一开始就计划全部持有，我们不得而知，但"成功售罄"的说法显然与事实不符。特别是考虑到在车代表夫妇取得所有权后，有多篇房地产博客文章提到要出售LANUVO一期房源，推测他们并非打算长期持有。 尽管如此，P_Arc早已引用"一期成功售罄"的文章，宣传LANUVO二期即将竣工。 LANUVO首次全租交易来自李昇基，此前无实际交易记录 国土交通部实际交易价格系统中记载的LANUVO一期交易记录仅有3条：一条是2025年8月4日突然解除的110亿韩元买卖合约，以及2024年8月105亿韩元和2025年8月130亿韩元的全租合约各一条。买卖合约解除的原因无法确认，而2025年130亿韩元的全租合约（截至1月6日）并未出现在登记记录中。 2024年8月105亿韩元全租合约的当事人是歌手兼演员李昇基。这与登记记录中李昇基的合约一致。李昇基成为车佳元代表所持别墅的全租租户，是在他与One Hundred旗下Big Planet Made签订专属合约（2024年4月）仅仅4个月之后。这也是车代表夫妇持有LANUVO一期全部4户约两年后的首次实际交易。 此时，以李昇基的名义设定了约87亿韩元的最高额抵押。考虑到通常最高额抵押设定为贷款金额的110%~120%，李昇基的贷款金额可能在75亿韩元左右。而在李昇基办理全租贷款的当天，车佳元代表及其丈夫朴某设定的36亿韩元最高额抵押权被注销。 LANUVO一期的第二笔交易发生在2025年3月。这次是歌手边伯贤。 他在离开SM娱乐公司独立时成立了INB100，该公司于2024年5月并入One Hundred旗下。随后，边伯贤于2025年3月以160亿韩元的保证金租下了车佳元拥有的别墅。以其作为债务人记录的全租权，其最高额抵押债权金额为126亿韩元。 边伯贤在搬入前已与LANUVO有过关联，是通过Wonsignature公司。这是边伯贤在离开SM娱乐公司过程中通过直播提及过的公司。成立于2023年5月31日的Wonsignature，是一家由直到最近还担任Big Planet Made代表的姜某担任代表董事，边伯贤和车佳元代表的父亲车某担任公司内部董事的法人。 Wonsignature在成立仅一个多月后的2023年6月29日，设定了130亿韩元的最高额抵押。实际贷款金额估计在约100亿韩元左右。在Wonsignature贷款生效的次日（6月30日），以车代表和朴某名义设定的总计912亿韩元的最高额抵押权全部被注销。伯贤可以说是经历了一个复杂的过程才成为全租租户。 "空壳全租风险极高" 这里另一点值得注意的是前文提到的李昇基和边伯贤的全租保证金，分别为105亿和160亿韩元。这一数字即使从LANUVO获得使用许可的2022年算起，截至2025年12月，在包含UN Village内所有高级别墅乃至首尔全境所有超高价公寓的范围内，也属于非常高的水平。 高级别墅交易稀少，要了解其明确市价确实有些困难。但可以参考最近一位人气女团成员以137亿韩元"买入"UN Village内另一处超高级别墅的案例。她购买的别墅专用面积约为244平方米，与李昇基和边伯贤分别以105亿、160亿韩元"全租"入住的LANUVO一期（各自约255平方米）大体相当。 由于高级别墅本身市价不够明确，无论以什么价格进行买卖或全租交易，都并非不正常。根据每栋别墅的状况和楼层，价格也可能有所不同。 然而，我们可以推测LANUVO一期各户的最初预售价格。查看信托账簿（2020年10月制作），事业收支表中各户的预期收入分别为65亿、50亿、35亿、80亿韩元。2020年当时，国内别墅买卖最高价为46亿韩元，超过40亿韩元的交易仅有4笔（国土交通部实际交易价格系统）。LANUVO一期当时已设定了超过此水平的业务收入目标。 LANUVO一期于2022年6月7日完成了各户的产权登记。虽然2022年首尔别墅买卖最高价有一户交易达到100亿韩元（数据来源国土交通部），但市价普遍在40-50亿韩元之间，2023年情况也大致相似。到2025年，交易价格超过50亿韩元的别墅也只有10户左右，买卖最高价为137亿韩元。 即使将范围扩大到比别墅更高价的公寓，那些曾被称作财富象征的地方在2022-2023年也就在100亿韩元上下，以方时赫HYBE议长曾居住而闻名的地方，2023年的买卖最高价也不过180亿韩元。即便如此，到2024年也略有下跌至170亿韩元。2025年，超高价公寓的成交价也集中在100亿韩元出头到中段。 以上价格是"买卖价，而非全租价"。全租价要低得多。查看国土交通部实际交易价格系统中的记录，可以立刻看出李昇基和伯贤的全租价设定得有多高。 查看国土交通部实际交易价格系统中首尔别墅全租价（2024年~2025年）的结果显示，2024年的最高价无疑是李昇基的105亿韩元。这大约是当年全租价第二高的别墅（55亿韩元）的两倍。全租价超过30亿韩元的别墅也只有5户。即使在2025年，全租价超过50亿韩元的户数也仅有3户，除LANUVO外，最高为70亿韩元。这还不及当年入住LANUVO的边伯贤160亿韩元全租保证金的一半。 鉴于这种情况，车佳元代表在取得别墅所有权后，试图出售（或未出售）未果的LANUVO一期中的一户，以105亿韩元全租给李昇基，并不寻常。之后不到一年的2025年4月，又以160亿韩元全租给伯贤，情况也是如此。 一位房地产相关人士分析道："对于事业收支表上价值50亿、80亿的房产，短期内全租价是否上涨到能超过100亿韩元，需要进行客观审查。通常全租价在买卖价（预售价格）的50-70%水平形成。如果全租保证金超过了房价，日后即使出售房屋，也可能无法全额收回保证金，'空壳全租'的风险非常高。" "空壳全租"指的是保证金高于或接近房价，在法拍时存在无法收回保证金风险的全租形式。 另一位房地产相关人士指出："对于这些户别，出租方与租户的特殊关系很可能影响了远高于市价的全租金设定。尽管全租价高于实际价值，但仍能获得巨额贷款，李昇基和伯贤作为财力雄厚的知名艺人这一点可能也起了作用。" 李昇基超高全租金的蝴蝶效应 这里还有一个值得注意的地方，是车代表在2024年7月以105亿韩元将别墅全租给李昇基之后。LANUVO一期的另一户，在2024年9月和11月分两次设定了总计96亿韩元的最高额抵押。如前所述，考虑到最高额抵押通常设定为贷款金额的110%~120%，车代表可能以该户为抵押获得了约80亿韩元的贷款。 不仅如此，另一户也在2025年6月和7月分两次设定了72亿韩元的最高额抵押。预计以该户为抵押的实际贷款金额约为60亿韩元。 最终，车佳元代表将作为特殊关系人的旗下艺人安排为自己别墅的全租租户，设定了远高于周边市价的全租保证金，而李昇基和伯贤则获得了巨额贷款。这有可能向市场传递一个信号：即知名艺人居住地的全租金都是这个水平，那么买卖价只会更高。 事实上，在李昇基的超高全租交易之后，车佳元代表以剩余户别为抵押，在原有贷款基础上又分别追加了约60亿韩元的贷款。不仅如此，其中一户目前以220亿韩元的出售报价挂在了在线房地产平台上。 甚至与其他高级别墅相比，LANUVO的土地所有权面积相对较小。前述某女团成员以137亿韩元购入的别墅，其土地所有权面积（246平方米）甚至略高于专用面积（244平方米）。而LANUVO一期中，一套专用面积207平方米的户别，其土地所有权面积仅为139平方米。 《The Fact》委托了多家鉴定评估机构对LANUVO一期的市场价值进行评估。 结果，一家鉴定评估机构对李昇基和边伯贤居住的户别分别估值为约95亿和145亿韩元。另一家鉴定评估机构也估计这些户别价值在100亿韩元左右。即使鉴定评估金额是市价的90%水平，两人的全租保证金也高于买卖市价。 如果LANUVO一期的实际评估金额不仅远低于出售报价，甚至不及全租保证金，那么一旦出租方车佳元无法返还保证金或因任何问题导致该房产进入法拍程序，债务将完全由李昇基和伯贤承担。预计两人需要偿还的贷款金额各自约为70亿和100亿韩元。

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