房价加速下跌信号出现了

跌超38.6%，楼市大概率要硬着陆了

过去三年，出过的政策不计其数，有改变过什么吗？这个问题的答案，就是这次开放限购的答案。我最想说的放在最前面。那就是花桥嘉善之类地方的人民哭晕在厕所。这个政策一出，环沪才是最大受害者。有多少人觉得花桥7000多的房价对比楼龄已经很能接受了？现在准备再次迎接下一轮下跌吧。 宏观看，所有的救市，本质都是在管理预期，而不是在逆转周期。所以上海这个政策完全在意料之中，就是照搬北京20250808的政策。北京发完上海发，虽然拖了近三周，但该来的终究会来。 具体内容不复杂，核心就是对外环以外区域，已经有购房资格的家庭（包括沪籍和非沪籍）放开购买套数限制。同时公积金能多贷点，还能拿来付首付，房产税也给了优惠。但是这个效果怎么样呢？有用但不多。核心就是一句话，正好有需要的会买，没有需要的就看看。 过去三年的每一条政策，都可以用这句话来解释。我们可以直接看北京的结果。2025年8月8日北京放开五环外限购到现在快一个月了，结果如何呢？新房成交量短暂回升了一小会儿，二手房市场压根没起色。 有数据说政策出来后的10天北京二手房成交了4039套，环比还降了9%。好消息是有一个数据涨了，坏消息是涨的是挂牌量。08前挂牌是14万套，现在已经冲着16万套去了。挂牌量增加代表着业主们在想什么？不用孙少睡再说了。 挂牌量上涨，竞争者多了之后就会有人开始砸盘，这是必然的。但政策依然放开的只是套数而不是资格。它是在存量有资格的人群里打转。问题是现在这个节点，手里有钱又有资格的人，真的会去郊区投资买房吗？大A刚刚可是突破了三万亿呐！ 谁会在这个时候不拿钱去拼股市，而是拿钱去顶郊区房价？更何况，北京没有房产税，上海可是还有的。为什么上海和北京的楼市政策都从外环开始松动？很大程度上还是想把市区锁死，交易量小没关系，要维持住。 其他的大刀阔斧，都放到外环这个区域来搞。弄成内外两个市场，进可攻退可守，反正大部分待售房产还是集中在外环外。而且，外环的流动性正在快速消失。今年上海全市没卖出去的新房有八成都在外环外。像嘉定、青浦这些地方，去化周期基本上超过一年，青浦甚至到了18.2个月。 就是不盖新房，光卖存量都要一年半。这些新房还真不能降价，要是新房降价了，二手房就更难了。这点大家已经都意识到了，所以外环外的房子也越来越难出手了。因为大家充满默契地又都回到了外环内买房。现在市区低于350万的老破小的成交越来越多了。 CR­IC数据，前7月京沪300万元以下低总价段二手房源成交套数占比均超过60%。2023年这个数字还是47.59%。这些市中心的老破小虽然居住体验差点，但地段、配套摆在那，直接抢走了原本要去郊区的刚需客群。 大家也都释怀了，要什么居住体验？来上海就是为了资源，资源拿到了，房子小点就小点吧，凑合住。郊区买个房，那还是在上海吗？所以外环外现在面临的局面是新房供应量巨大，开发商只能想办法打折，二手房只能跟着往下滑。结果现在连最基础的刚需客流都在被市中心吸走。 这种情况下，也不用想指望放开套数就能力挽狂澜。甚至蓝印户口，现在也不一定能把楼市拉升到什么程度了。说到底，到目前为止所有的政策，目的只有一个，就是保证房子还有一定程度的交易量，这才能实现软着陆。价格什么的，不是软着陆关心的。 这种政策就很能理解——就是口子一点一点开，人一点一点进来，别太多，也别太少。信心要一点一点变化，让人接盘也要一批一批的给，不要让人觉得自己是求人买房。这叫软。无数人幻想来个大的，来个猛政策，核心不是为楼市和房价考虑，只是为了让自己爽一把。 2024年9月的政策够大了吧？热度一样只能持续3个月。所以这都是经验来的。之前是五年社保现在只要一年，是为了明年解除限售的那批房子做准备；首付比例降低，是把还没攒够钱的需求提前释放。 当然也要看到美联储大概率要降息的举措，流动性可能要持续增加，但是前面还有个股市。在这个阶段托举股市，就是想要能尽可能地承接这波流动性。既然已经选了股市，那就不能再增加一个楼市了。 最后我想说，对于普通人来说，一个完整的经济周期要走二三十年，很多人其实也知道房价不会一直涨更不会一直跌，但说实话，即使知道这个，也没办法等到下一个周期来临。遇到了，也是没办法的事情。只能尽可能的增加自己的抗风险能力。 有了个很深刻的感受，这个世界上，没有那么多来不及的事。我们当年那种发自内心的，不容置疑的急迫感。那种无法想象房价怎么可能会降的坚信。回头来看，不过是时代浪潮中的一捧水花。前后不过十年，然而时过已境迁。 好像有位名人说过吧，我们都是盯着后视镜在往前开车。因为我们对未来的判断，都是依赖于过去的经验和当下的感官。然而问题在于，人的感官往往不是一个精确的判断器，而是一个情绪的放大器。它让我们看到的不是事实，而是被夸张过的恐惧和希望。 这也好理解，在漫长的进化过程中，人类需要通过感官放大危险信号，以迅速采取逃跑行动，才更容易存续下来。但感官这种放大器功能的副作用，在现代社会却很容易让我们对所处的环境产生误判。形势好的时候我们会过于乐观，坏的时候我们容易过于沮丧。 过去几十年的高增涨时期，整个社会都敢于各种加杠杆，因为大家都觉得这种增涨好像是可以一直持续下去的。至少身处其中的人，很难想象有什么力量，可以阻挡如此疾驰的列车。 今天，我们又进入另一个相反的镜像了，经济在持续放缓下行，大家又焦虑恐慌的不行。我们在繁荣时盲目乐观，在衰退时过度沮丧，这就是普通人最大的宿命。 除非你站在上帝的位置俯瞰，否则不要轻易对未来下判断。对于我们这代人，其实也应该不要浪费了，这十几年经历的，过山车式的时代起伏。 没有啥是永恒不变的，好的时候会过去，坏的时候也会过去。还有要时刻为自己的感官纠偏，当我们觉得好得时候，实际没那么好，当我们觉得坏得时候，实际没那么坏。