第一章第四节：市场的运行轨迹

逐句解读《求是》重磅文章《改善和稳定房地产市场预期》

中国式房地产问题现状,多地出现烂尾楼业主强制停贷不满银行！ 来源；@小闫话题分享 #社会百态 #上热搜 #抖音二创激励计划 #民生关注 #陕西dou知道

湖北一地确认：生育二孩购房奖补25平米，生三孩奖补50平米 建议全国推广，即解决生育问题，又解决房地产问题，一举两得

穷人割肉，富人抄底，终究是人抵挡不过大势 穷人割肉，富人抄底。普通人要学的正是这种思维。 我在1997年研究房地产，1998年极度看好该行业，1999年2月建仓房地产股票，2010年判断中国房地产大势的大顶，将由1988年到1990年那三年高峰出生人口的婚房决定（1988年出生2537万，1989年2531万，1990年2524万）；2010年，我将这轮房地产周期最后的顶部时间定在1990年出生的孩子35岁以前，即顶部在2025年之前一定会来到。当年判断房地产问题会因为底层青年结不了婚，就从经济问题变成社会问题，这是房地产顶部到来的深层社会原因。然后2020年夏天写了房地产商脖子上套着的四道绳索，最后全国房地产在2021年见顶，之后调整到现在，已经4年多了。也就是我们完整地经历了这轮房地产大潮的低谷、兴起、繁荣、衰退到又进入一个低谷。 这轮地产大周期已经走了28年。 2025年秋冬，全国老百姓都看到了几个事实：一是万科前总裁祝九胜被带走；二是万科员工的相关房地产基金爆雷，互金平台鹏金所爆雷，报道有员工投资上千万打了水漂，大半身家都砸在里面了；三是万科债券没有办法兑付，只得延期，几只债券都打到骨折；四是王总夫妇采访老段的视频放出来了，从中爆出不少负面信息。 万科当初是A股市场的投资信仰，特别是当年宝万大战，各方都参与进来，纷纷砸巨额资金抢夺企业控制权。又是员工和管理层旗下的投资基金，又是宝能和旗下的险资，又是恒大，又是华润，又是深铁集团，又是独董，多方真的是打成一锅粥。既然大家抢它，那自然是它很好啦。但在那场混战中，万科A不复权价从2014年2月最低6.52元涨到2018年1月最高42.24元，从此以后，就是做高位的箱体振荡和一路下跌，上周五收盘4.77元。 这一波调整，已经持续了7年。而房地产行业的调整，已经持续了5年，很多中小地产商都已经被淘汰，包括好些头部的地产商纷纷倒下，死伤一遍。 换句话讲，以前大家经常讲业内人总比业外人更懂那个行业，但实际情况恰恰不是这么回事。可以说，房地产行业95%以上的从业者，对这波房地产下行周期是缺乏心理准备的，包括2018年喊出活下去的万科，否则，怎么会有那么多地产商的互金平台爆雷，很多地产商的从业员工工资大降，投资自己公司的股票爆雷，互金又爆雷，对吧？他们又是互金又是股票投资，肯定是全体看好那个行业的对吧？想想看，一套房子几百万，卖房的只要卖掉一套房子就能提成几万，跟投的一年少数股东损益几十亿上百亿，有多少人多少地产商成了巨富？就连以前跟我剪发的老板，前几年都到厦门投资房地产了。我们知道，有个福建地产商原本是建筑工，2000年投资武汉青山区的一个地块发财了，可我们身边的人前几年去福建投资房地产，这就是早起和晚起的差别。所以时间才是最后的分野。早进入者发财，晚进入者买单。 这么多业内人员都爆雷，那恰恰是他们没有看清楚行业大势，没有想到这个大势的风险对吧。而我二姐的二儿子，我的外甥，他在恒大某五线城市分公司工作，恰恰两次回避掉了恒大的大坑（买恒大的房子，买恒大承诺利率12%的理财产品），这个还是基于行业大势的判断。难道我的外甥比万科总部和恒大总部的所有员工都聪明吗？不是。我们凭借的不是聪明，而是对大趋势的敬畏。 大家知道，我们从王总夫妇采访段总的视频中看到了太多的信息。有些人说王总老了，不行了。这不是老不老了的问题，而是人不能对抗大趋势的问题。也就是个人如何在一个长期上升的市场中怎么能够看清楚行业的风险和危机。在一段超级大趋势中，人其实如浮萍。我相信时间回到2019年和2020年，一样是多数人不不到房地产的风险，不仅是业内的，还包括很多购房者。那时有多少人用麻袋背着钱往里冲是吧。一套房子，1998年的时候，武汉大致是1300元/平米，2021年到2022年的时候，武汉好地段的房子，4万多一平米，一般至少涨10到15倍。一套100平米的房子，好地段的得四五百万，我工作了40多年，最初几十块钱一个月，90年代初一两百，2000年后一两千，大家从年头到年尾，都盼着年底拿年终奖。就是如果我们只靠工资，一辈子的积蓄，买不下中北路的一套房子。所以，我们能理解W湖前些时闹事情的那些人，但他们恰恰是被大势裹挟着的。业主还没有拿到房子，但其中有栋高层住宅起火了，因此业主闹事，都要退房。为啥？房价跌了。一平米跌5000，一套房子就是七八十万上百万，抵一般人工作七八上十年。 包括很多地产大佬，不也一样吗？被大势裹挟。就连建业的老胡，一生谨慎，最后老夫聊发少年狂，那就出大问题了。 所以，做个清醒者很难，特别是当大势起来后。泥沙俱下，总有人要被掩埋的。 这恰恰是我们这些人的价值所在。 中国消费起不来，还是因为资产端承压，逼得好些丢掉工作的人卖房，不卖房的，则节衣缩食应对。再加上平台搞事情，如此，消费自然就难以扩张。 而我们的观点是什么，人要保持清醒。一是如果不是迫不得已，不要断供，因为一旦断供了，您一辈子都将永远失去购房资格，这就是一道红线，您将永远失去房子。二是现在房价打得那么低了，如果您不用贷款很多，那就可以出手买房了，我们指的是刚需，而且不要贷太多的款。可以跟地产商压压价，因为现在是您可以讲价的时候。地段可以挑差一点的，但总价一定要便宜。因为是自己住，所以住着舒服就行，别背太多的债。有些人会想，如果我买了后，房价又跌了呢？反正我的感受是，现在房价回到了2016年，既然如此，您就只想一个问题，如果真的大底的最低价来到您面前时，您当时能判断得出来吗？我想99.5%的人判断不出来。既然如此，合适就成。很多富人之所以富，是因为他们在行业繁荣的顶部保持一份清醒，多持有现金，然后等待资产大跌，然后抄底资产。 房地产抄底方面，大家注意万达被单伟建1100亿资金抄底就成。房地产行业现在能够拿出巨资的，才会是最后的赢家。普通人要学的正是这种思维。股票方面，2024年2月5日和9月13日、18日抄底的，现在都在数钱呢。 当然，这并不意味着我叫您投资房地产股票或债券。好股票多的是。最后补充几句，12月23日创下3937点，它突破了12月8日的3936点，那就是双底走势，那就表明很难再创新低了。所以再次劝大家学点技术，至少要看懂别人在讲什么对吧。您总不能赤手空拳上战争撕杀，还指望自己能够胜过老兵游子吧？挣钱不容易，亏钱不心疼吗？大势是一回事，您得有应对策略对吧。您制定一套策略应对市场的波动，怎么走怎么应对，这是基本。啥也不懂啥准备也不做进入市场，那是送人头，当韭菜的。我还是那句话，没有人能够看清楚这市场上的所有波动，但大家会用不同的策略应对。