历时四年，72万套｜融创郑重完成了一份交付答卷

6栋洋房+10栋别墅！刚刚，常州市中心顶豪来了

#热门 #中海安澜北京 #圆明天颂 #学府壹号院 #香山壹号院 安澜北京南排210户型，首期开盘价格有大惊喜！！！

星球匿名用户提问：男总，目前海淀项目怎么排序啊？树村，朱房，0702，朱房二期，永丰南，永丰北，半壁店，宝山2兄弟，香山2兄弟，这些。 答：【单纯从地段价值+已经展示出来或预期的产品力，排序如下】 1、树村，中海安澜北京。核心价值是地段，其次产品其实做的也不差，中西结合的感觉起码是独树一帜的没有平替的豪宅范儿，210户型预计折扣给最多，然后剩下的户型统一是4000万级以上圈层，这是北京近些年少有的，落地窗、全项目200平+户型、圈层统一的豪宅。如果树村中海的地块横过来，面宽无敌，容积率和天颂看齐，那就是神仙地块了。不过中海应该是大户型能保持旺盛的生命力，210开盘便宜、将来二手也便宜，豪宅的房源位置差还是挺大的。 2、建发海晏，豪宅里的全能六边形，产品力、层高、园林、会所、大门等，该有的都做到了北京的“灯塔”，如果把海晏放在上地或者万柳，就更造福有钱人了。 3、华润臻澐。臻澐就是首次开盘那一仗没打好，实景出来之后翻身了算是。而且臻澐的实景某种意义上更耐看，当年香山壹号院新盘阶段也不如颐和金茂府，但是二手翻身了，类似的案例其实可以在朱房双子星上去期待，臻澐翻身压过海晏不至于，但是差距到了二手阶段预计不会像新盘首开那会儿这么大。 4、香山壹号院 5、颐和金茂府 6、香山樾 7、印香山 8、上地0702。这里多说两句，总有小白怼我，说我那么挺0702，为啥排序这么靠后。我相信懂行的不用赘述对吧？一个盘流速预期最好，和它是最牛的豪宅，这是两码事。0702本身不具备豪宅属性，就是刚性改善，流速的加持在于地段好、单价和总价不高，就这么简单，但是并不能说0702好过中海树村、香山壹号院这种糊话。 9、和樾望云、和樾玉鸣。2025年3月的神盘双雄，加上那会儿的永丰南是三杰。 10、朱房二期。红线内的产品期待、清河水系、海淀，这是它最大的期待了，本身的红线外环境，远不如海晏和臻澐那边，因此所谓的朱房二期，是蹭朱房两个字，叫龙岗路更合适，我们开发商投资圈内都这么叫。是的，我认为同样卖11万，上地0702和朱房二期买谁？当然上地0702了，因此朱房二期大概率卖不到11万。 11、保利半壁店。如果半壁店能够大拆，规划出一大片空白地，永定引水渠整治，类似朝阳的酒仙桥力度，难么保利半壁店卖11万+是有机会的。现在的问题是，窝在里面，真的是需要特别特别大的想象力& 12、颐海澐颂。又一个争议了，作为全网对永丰南感情很深、当初的销冠自媒体，我把永丰南排在这，也是疯了。但是客观说，3月我就说过，要说地段，永丰南不如功德寺双盘，你要是都卖10.5，肯定买功德寺双盘，但是问题在于永丰南也没卖10.5，永丰南海淀唯一临铁、全能六边形，这是永丰南的价值。地段逻辑是买房的一部分，不是全部。我再说一下，永丰南没有卖海晏的13-16万、没有卖功德寺双盘的10.5万，因为永丰南有适配的逻辑，排在这个位置，不代表其价值有问题，就像我说0702是26年全北京流速最好的盘一样，但是不意味着它的排名要高于中海树村。 13、永丰北嘉华天珺。海淀最重要的标签，是两个——产业和教育。这里面永丰北好歹是有一些的，作为产品力最强、位置也比较好的永丰北标杆，嘉华天珺派在这儿。 14、宝山双子星。在嘉华天珺之后，其他产品力上个年代的永丰北之前。 15、永丰北前浪们。其实往好了想，就这些牌了，没有后浪了，我要是在中关村壹号工作，稳定工作，我就买幸福里二手。 16、西三旗地块。你没说，我也给你排了，昌平南红海、咫尺东小口分流、再加上富力桃园二手都已经很便宜了，因此西三旗地块也就排在这里，这个地块但凡贵一点，去永丰北买5.5的二手幸福里、去红海昌平南随便挑，都是平替。 17、翠湖某改名盘，感觉只能养老了，没人提了快。#北京楼市#

北京，上风上水又贵气，海淀西山敢称第二，没人敢称第一。 CBD的摩天楼、通州的新规划，都是后来的热闹。西山的贵，从元大都权力西移，到明清皇家造园，三百年间只住两种人—— 皇上，和伺候皇上的人。皇上早没了，土地的规矩还在。不是有钱就能进，得懂它的脾气，接得住文脉。 老北京人常说东富西贵，这话里藏着大学问。 东边是漕运码头，商人聚财，讲究的是门庭若市。 西边是西山龙脉，帝王修园，追求的是藏风聚气。 你站在香山鬼见愁上往下看，万寿山、玉泉山、香山三山连绵，昆明湖、福海五水环绕，风水学里背有靠山、前有明堂。明代张爵在《京师五城坊巷胡同集》里写西山，府西三十里太行山首，这是北京的神京右臂，龙脉自昆仑山万里而来，最终聚结于此。 风水可不是封建迷信，换成现代话就是生态优势。西山森林覆盖率高达98%，负氧离子是市区的20倍，夏天比城里低3℃，冬天挡住西北风，冬暖夏凉的自然禀赋，不是人造园林砸出来的。土地是真限量款。近20年海淀西山只释出不足10宗住宅地块，西山准入证，含金量不是盖的。 三山五园不只是颐和园、圆明园那几个有名的园子。西山的牛逼，在无数不起眼的角落，比如四王府村的关帝庙，比如贝家花园的碉楼，比如四季青乡的老槐树。 四王府村西北侧关帝庙，是清代健锐营仅存的正白旗关帝庙。道光元年建的，两进院落，北高南低，呈倒凸字形，布局讲究。别小看这庙，当年每座旗营都有关帝庙，将士出征前必来祭拜，关帝是清朝的护国神，忠诚勇毅的象征。健锐营是乾隆爷的王牌部队，平定大小金川靠的就是他们。而四王府当年是香山三大买卖街之一，八旗兵丁拿着丰厚饷银在这里消费，嘉庆年间店铺近百家，比现在的购物中心还热闹。 可惜好景不长，清廷衰退，健锐营俸禄锐减，买卖街萧条，关帝庙也差点没了。万幸的是，后来这里改成了学堂，才得以保留，现在是四王府小学校址。当年祭拜战神的地方，悄无声息，成了教书育人的场所。 更传奇的是贝家花园，在大觉寺附近的山林里，居然有座古罗马城堡式别墅，法国医生贝熙业建的，老爷子穿长袍、学中文、吃中餐，在西山免费给村民看病，抗战时期开辟了自行车上的驼峰航线。七十多岁的老头，能从王府井骑行四十多公里到西山，把药品交给地下党，再辗转送到根据地。白求恩收到药品时都忍不住点赞，说这老爷子真了不起。 现在贝家花园是海淀区爱国主义教育基地，修旧如旧的建筑里，每一块石头都藏着家国情怀。你看西山的文脉，不是死的古董，而是活的精神。皇家的雍容，士大夫的风骨，普通人的热血。香山樾请了故宫修复团队修复百年香山书院，豪宅得有历史的温度。 1958年，四季青、西山、罗道庄等8个农业合作社合并成四季青人民公社，驻东冉村，2004年乡改镇。昆玉河、永定河流过，四环路、五环路跨越，中关村高科技园区就在旁边，被誉为京西明珠。四季青可不是普通乡镇，当年这里是北京的蔬菜基地，供应着大半个京城的菜篮子，现在高端住宅区聚集。村里的老人们还能说出哪棵树是建国后栽的，哪个院子曾经是合作社的办公室。 文脉的延续，比任何豪华装修都珍贵。北京的美，全在西山的那一抹晚霞，其实没说全，西山的美，是晚霞里藏着的历史，是风里飘着的故事，是老北京人骨子里的念想。 在北京，圈层分三六九等。东三环的圈层靠钱，副中心的圈层靠规划，西山的圈层靠血统。西山业主，不是有钱就能当的，得有共同的价值观。 西山圈层体系，是历史形成的。历朝政枢贵胄、官宦名仕都爱择西贵而居，形成了以政务、科研、教育、法律等领域精英为主体的西贵圈层。他们注重家学传承与人文涵养，讲究的是谈笑有鸿儒，往来无白丁。你在西山的茶馆里喝茶，旁边坐着的可能是北大的教授、中科院的院士，也可能是身家百亿的企业家，但没人会炫富，大家聊的是孩子的教育、最近的展览、爬山的日常。 西山，要么是土生土长的本地人，要么是在海淀深耕多年的高知，总归要对这片土地有感情，有认同。香山樾开放至今，五十余场高朋雅聚，逾千位层峰人士在此相逢，不是因为开发商的邀请，而是因为圈层磁场，物以类聚，人以群分，自然吸引。 现在买西山豪宅的客群，主要是三类人。一是科技企业高管和企业家，他们在中关村创业，赚了钱想找个能安放身心的地方，西山的生态和文脉是首选。二是政府领导人和退休干部，习惯了西山的环境，看重这里的安静和安全。三是对艺术和风水有要求的富人，不满足于单纯的豪华，追求精神层面的契合，隐于园囿，奢在精神。 八九十年代，香山是北京人的后花园，秋天爬香山看红叶，春天去植物园踏青，夏天到颐和园划船。现在的老北京人，只要有条件，想回西山住的太多了，因为有青春记忆，有高树成荫，隔离尘喧的生活氛围。情怀，念想，归属感。 西山楼市，是北京豪宅市场的风向标。 西山板块的豪宅，价格坚挺，分化也很明显。 海淀西山核心区的二手房，西山美庐挂牌价普遍在15-20万/㎡，网签价也能维持在12-15万/㎡。西山美庐是绝对的顶豪标杆，当年的北京第一豪宅。位于香山脚下，容积率低至0.3，纯独栋别墅，每套面积都在1000㎡以上，带超大花园。业主非富即贵，都是真正的顶级圈层。特点是豪无人性，注重私密性和身份象征，缺点是户型老旧，缺乏现代居住功能，维护成本极高，流动性差，不是一般人能接盘的。 香山壹号院，近几年的网红豪宅，主打现代简约+山景资源。外立面用的是玻璃幕墙，采光好，能最大化欣赏西山美景。户型设计偏向现代，适合年轻的高净值人群。容积率相对较高，不是纯墅区，有高层产品，圈层纯度不如西山美庐。网签价14-16万/㎡，价格坚挺，景观豪宅。 西山美墅馆是老牌别墅项目，产品线丰富，有独栋、联排、叠拼。位置不错，靠近西山森林公园，生态环境好。特点是性价比高，相对于西山美庐和香山壹号院，价格更亲民，网签价在8-12万/㎡。不过社区老化，物业服务跟不上，户型设计落后，缺乏高端感，适合普通改善型人群。 印香山，小众豪宅，主打中式风格+低密社区。容积率0.6，纯中式建筑，白墙灰瓦，园林设计讲究意境。业主以对传统文化有情怀的企业家为主。特点是文化氛围浓厚，私密性强，位置完全靠山，这点仁者见仁智者见智。总共招募99个独家业主，现在似乎还没招到1/4。 西山龙胤，新中式顶豪，园林设计复刻了三山五园的造园手法，非常讲究，户型也很大，每套面积都在500㎡以上。品质高，文化底蕴深厚。总价动辄几千万甚至上亿，客群非常小众，去化慢。但是西山龙胤的业主属于北京能量极最大但最低调的群体，愣是能自行抱团解决不少本该是开发商和物业解决的问题，就是不走露一丝风声。网签价在16-18万/㎡，是西山单价最高的项目。 香山樾，占据了海淀香山别墅区首都八大墅区之首的核心位置，直线距离香山仅约2000米。准现房+宋式隐奢。容积率1.05，全四层纯墅境，这在近几年的海淀西山是非常稀缺的。特点是所见即所得，率先落地竣工即交证。园林设计以宋画为蓝本，两轴五园十六景，保留了三株三百年古槐，修复了百年香山书院，文化内涵十足。网签价大概在13-15万/㎡，性价比高，兼顾核心地段，又有文化底蕴和品质保障，填补香山墅区近十年高端住宅的供应空白。 西山的风水，还离不开成精的古树。香山樾里三株三百年古槐，枝干虬劲如盘龙。《周礼》里说面三槐，三公位焉，康熙年间静宜园就有古槐镇园安庭的说法，这树是历史的见证者，风水的守护者。老辈人讲，西山的树都通灵性，你善待它，它就护着你家宅兴旺。 还有不少西山二手房，房龄越老、越有历史感的，反而越受欢迎。几十年的老别墅，虽然户型老旧，占据核心地段，有独特的历史韵味的，价格一直很坚挺。业主是谁不敢说，个个都是风云人物。 很多人买豪宅，总觉得配套越多越好，商场、学校、医院样样都得有。但西山的配套逻辑恰恰相反。不是越多越好，而是越精越贵。 西山的教育资源，不是数量多，而是质量高。中关村三小双新分校与香山樾仅一路之隔，这所学校的前身是海淀的老牌名校，师资力量雄厚。海淀的教育体系是全国顶尖的，北大、清华、人大等世界级名校都在海淀，形成了从幼儿园到大学的优质教育矩阵。 最核心的配套，还是西山的自然和文化资源。香山公园、八大处公园、鹫峰森林公园、大觉寺、北京植物园、卧佛寺、百望山森林公园。早上爬山，晚上在园林散步，周末去寺庙里静心。 西山没有像国贸、三里屯那样的大型商场，富豪不需要每天逛商场，需要的是高端、私密的商业体验。西山附近的私人会所、高端茶馆、文化书院，更符合西山业主的审美和社交方式。 《三山五园地区总体规划》的实施，让西山的配套价值更加凸显。政府加大保护力度，限制土地开发，优化交通和环境。保护式发展，让西山的配套越来越精，越来越贵，也让这里的房子越来越有价值。 西山确实不是给所有人准备的，是给懂历史、爱文化、追求精神满足的人准备的。一片山、一片水、一首诗、一场记忆、一段历史、一种生活方式。如果你想炫富，追求便利，那西山不适合你。如果你想找安放身心、传承家学、结交知己的地方，西山倒是行。 北京的豪宅市场会变，房价会涨会跌，西山的价值在江湖，属于根与文脉。